عدم قبول شروط أي عقد إيجار بدون شروط التفاوض
في بيان تحذيري حول صعوبة اقتحام صناعة العقارات التجارية ، تشير مراسلة مجلة CFO ، Laura DeMars بوضوح إلى أنه حتى المتخصصين في مجال العقارات قد يواجهون صعوبة في فهم تعقيدات رسوم CAM ؛ "إن تعقيد الصناعة يجعل من الصعب اقتحامها ..." تذكر DeMars كذلك:
"في مراكز التسوق ، على سبيل المثال ، يدفع المستأجرون عادةً تكاليف صيانة المبنى من خلال رسوم الصيانة المشتركة (CAM). وبينما لا يقوم المدير المالي لشركة إدارة العقارات بإدارة المستأجرين مباشرة ، إلا أنه لا يزال بحاجة إلى فهم كيفية جمع هذه الرسوم ... أكثر أهمية ، حيث أن تجار التجزئة الكبار غالباً ما يتجادلون في رسوم CAM أو يدفعون نسبة مئوية فقط… يجب على CFO أن يعرف كيف حساب الفرق ، أو انزلاق CAM ".
قبل أن تحاول التفاوض على CAM أو الرسوم الإدارية ، تأكد من أنك تفهم ما هي. إذا كانت رسوم CAM مشكلة معقدة بالنسبة إلى CFO ، فمن الأفضل أن تكون مستعدًا!
رسوم صناعة CAM القياسية
نظرًا لأن حالة بعض المناطق المشتركة لها تأثير مباشر على المستأجرين ، فإن الرسوم المرتبطة بتكاليف صيانة الممرات وإصلاحها ، والمصاعد ، وسلالم الدرج ، والردهات ، وغرف الاستراحة المشتركة هي معايير قياسية في رسوم CAM. كما يتم تقييم عادة للمستأجرين في رسوم CAM هي التكاليف المرتبطة صيانة موقف للسيارات (بما في ذلك الإضاءة والمناظر الطبيعية) ، والأرصفة.
نصائح حول التفاوض على رسوم CAM القياسية
إذا كان نوع الرسوم التي يطلب منك دفعها غير قابل للتفاوض ، فتأكد من أن عقد الإيجار الخاص بك يسمح لك بمراجعة فواتير المالك. العمل هو عمل تجاري ، وهذا لا ينبغي أن ينظر إليه على أنه عدم ثقة المالك أو شيء شخصي ، ولكن دفع رسوم غير معروفة ببساطة بحسن نية ليس عملاً جيدًا.
إن المطالبة ببيان في أقل الحالات التي يتعين على المالك تقديم الوثائق (المساءلة) عن جميع الرسوم المفروضة هو السبيل الوحيد لضمان أن يتم محاسبتك بشكل عادل.
يجب عليك أيضًا التفاوض على مقدار رسوم CAM التي يمكن زيادتها كل عام - مع وضع الحد الأقصى للمبلغ أو النسبة المئوية. يجب إدراج "الحد الأقصى" هذا بشكل منفصل عن أي زيادة أخرى في الإيجار.
العمليات والإدارة (O & M) الرسوم الإدارية
إذا كان عقد الإيجار الخاص بك يتطلب منك دفع رسوم CAM لأي تكاليف تشغيلية أو إدارية - اعترض على الفور على هذه التكاليف. إذا أصر المالك ، اطلب رؤية قائمة (إثبات) لهذه التكاليف وكيفية حساب حصتك. قد لا تُسمى هذه الرسوم في الواقع رسوم CAM ، ولكن "رسوم إدارية". الرسوم الإدارية لا تزال رسوم CAM - يحاول المالك دفعك للمساهمة في تكاليفه الخاصة. تعتمد الرسوم الإدارية عادة على نسبة مئوية من إجمالي تكاليف الطب التكميلي والبديل.
نصائح حول التفاوض بشأن الرسوم الإدارية لـ O & M
سيعترض معظم المستأجرين على رسوم التشغيل والإدارة لأن المالك يقوم بالفعل بجني الدخل من الإيجار الذي يتم فرضه حتى بدون رسوم CAM. إذا كانت رسوم CAM الخاصة بك تشمل رواتب الإدارة أو الموظفين الإداريين (داخل أو خارج الموقع) ، فإن تكاليف التأمين على المسؤولية (ستضطر لدفع تكاليف تأمين المسؤولية الخاصة بك - سوف يطلب المالك ذلك قبل أن تتمكن من الانتقال) ، والإعلانات وغيرها الأنشطة الترويجية ، والخدمات المهنية مثل الخدمات القانونية أو المحاسبية ، في محاولة للتفاوض على هذه الخروج من عقد الإيجار الخاص بك.
وفقًا لروزي ريس ، "The Battle Over CAM Charges" ، مجلة Retail Traffic ، "سيخفض المستأجرون الأذكياء النسبة المئوية (التي تتراوح من 25٪ إلى 5٪) ، ويستثنون التكاليف غير المتعلقة بالصيانة من الحساب (على سبيل المثال ، الضرائب ، التأمين ، المرافق)."
كما يعتقد ريز أنه لا ينبغي للمستأجرين استيعاب تكاليف الصيانة والإصلاح المرتبطة بالمباني (مثل الأسقف وأسس المباني والجدران الخارجية) لأنها ليست مناطق شائعة يستخدمها المستأجرون أو عملائهم. يشير ريز بدقة. "يحصل المالك بالفعل على دخل من تلك المباني في شكل إيجار. ويجب أن يدفع المالك أي تكاليف لصيانتها أو استبدالها من دخل الإيجار ".
مصادر:
روزي ريس. مجلة تجارة التجزئة على الانترنت. "The Battle Over CAM Fees." 1 سبتمبر 1999.
لورا ديمرز. مجلة CFO. "الصفقة الحقيقية". أغسطس 2007.