حساب الإيجارات التجارية مع صيغة مربعة الصيغ

لماذا الفضاء الذي تحتله ليس كل ما تدفعه مقابل

لا يتم احتساب الإيجارات التجارية مثل عقود الإيجار السكنية. قد تشمل الإيجارات السكنية مجموع لقطات مربع منزل ولكن لا يعتمد الإيجار على أقدام مربعة. يتم تحديد الإيجارات الشهرية للعقارات السكنية إلى حد كبير من خلال النظر في الإيجارات المماثلة في المنطقة. في العقارات التجارية ، يتم حساب الإيجار الشهري بمجموعة متنوعة من الطرق المعقدة باستخدام عدة أنواع من القياسات المربعة.

تستند القياسات المستخدمة في تحديد إيجارات المساحات التجارية على المبادئ التوجيهية التي وضعتها رابطة ملاك المباني والمدراء (BOMA) الدولية وتعتبر معيارًا صناعيًا في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

تستخدم العديد من عقود الإيجار التجارية معايير BOMA وتحصل على إيجار شهري على أساس " إيجار مربع مستأجر " ، وليس على " أقدام مربعة قابلة للاستخدام ". من المهم أن نفهم ذلك لأنه إذا تم اقتباس سعر 1.25 دولار لكل قدم مربع ، فقد يكون هذا ما تنتهي في الواقع تدفع عن كل شهر.

قدم مربع مستأجر

أقدام المربع القابل للاستخدام هي عدد الأقدام المربعة التي يشغلها المستأجر بالفعل. ولكن هناك أجزاء أخرى من المبنى يستخدمها جميع المستأجرين أو يستفيدون منها. تُعرف هذه الأجزاء بالمناطق المشتركة وتشمل الممرات ، السلالم ، المصاعد ، والردهات.

يقسم مقدار القدم المربع للمساحات المشتركة بين جميع المستأجرين على أساس تناسبي. يدفع كل مستأجر جزءًا من مصاريف المالك لهذه المناطق المشتركة.

عندما تتم إضافة هذه الرسوم إلى قدم مربع قابلة للاستخدام ، تسمى النتيجة النهائية "قدم مربع مستأجرة".

لجعل الأمور أكثر إرباكاً ، تسمى هذه الممارسة لإضافة نفقات المنطقة المشتركة إلى أقدام مربعة قابلة للاستخدام ، " عامل الحمولة ". ﻋﺎدة ﻣﺎ ﺗرﺗﻔﻊ ﻣﺻروﻓﺎت ﻋواﻣل اﻟﺗﺣﻣﯾل ﮐل ﻋﺎم ﺑﺳﻌر ﻣﻧﻔﺻل ﻋن زﯾﺎدات اﻹﯾﺟﺎر ﻷﻗدام ﻣرﺑﻌﺔ ﻗﺎﺑﻟﺔ ﻟﻼﺳﺗﺧدام

هذا يعني أنك قد تحتاج إلى التفاوض على زيادة الإيجار كل عام: واحدة لعامل التحميل ، وواحدة لإيجار القدم المربع القابل للاستخدام.

مثال على حساب قدم مربع مستأجرة

لنفترض أن المساحة المكتبية التي تستأجرها تبلغ فعليًا 500 قدم مربع (أقدام مربعة قابلة للاستخدام) بسعر 1.25 دولار للقدم المربع. سيكون إيجار القدم المربع القابل للاستخدام الخاص بك 625 دولارًا في الشهر (500 فرنك سهاري × 1.25 دولار). ومع ذلك ، فإن الجزء الخاص بك من المنطقة المشتركة يضيف 100 قدم مربع آخر. في الواقع سيتم احتساب الإيجار الخاص بك على أساس 600 قدم مربع ، وليس 500 سوف تحتل بالفعل.

يقوم بعض مالكي العقارات بجمع المعدل لكل من أقدام مربعة قابلة للاستخدام والجزء الخاص بك من المنطقة المشتركة إلى رقم واحد (عادة ما يكون ذلك غير عادل للمستأجر) ، ولكن معظمهم يتقاضون سعرًا مختلفًا للقدم المربع الواحد للقدم المربع القابل للاستخدام ومساهمات الإيجار في المساحات المشتركة.

اطلبوا تفصيل تكلفة الاستخدام القابل للإستبدال مقابل أقدام مربعة

حتى قبل أن تشاهد مساحة ، تأكد من أن تسأل عبر الهاتف عن السعر الذي يتم خصمه مقابل أقدام مربعة قابلة للاستخدام ومساحة القدم المستأجرة ، لأن ذلك يحدث فارقًا كبيرًا في إجمالي الإيجار الشهري. وتذكر أنه إذا أخبرك شخص ما بوجود مساحة قدرها "1500 قدم مربع قابلة للتأجير" ، فسيكون الحجم الفعلي (القابل للاستخدام) للمساحة أصغر.

لكي تتمكن من رؤية العقار ، سيخبرك بعض الملاك ببساطة عن سعر القدم المربع القابل للاستخدام ، لكن يمكنك اقتباس لقطات مربع مستأجرة. هذه الممارسة الخادعة تجعل المساحة تبدو أكبر وأرخص مما هي عليه. بعد ذلك ، عندما تظهر ، ستجد المساحة التي تبدو رائعة على الهاتف خارج نطاق سعرك وأصغر مما كنت تعتقد.

في حين أن معظم أصحاب العقارات صادقين في الكشف عن تكاليف إيجار كاملة حقيقية عبر الهاتف ، إلا أنهم يميلون إلى تحديد حجم المساحة كأقدام قابلة للتأجير - وليس كأقدام قابلة للاستخدام. ولكن الآن أنت ذكي بما فيه الكفاية لمعرفة بالضبط ما نسأل سمسار عقارات!

يقارن الجدول التالي الأنواع الثلاثة لحسابات الأقدام المربعة المستخدمة في عقود الإيجار التجارية. بعض عقود الإيجار ببساطة تتقاضى من قبل القدم المربع القابل للاستخدام ، في حين أن البعض الآخر يضيف نسبة من المنطقة المشتركة إلى لقطات مربع قابلة للاستخدام لتوجيه الاتهام ما يسمى قدم مربع مستأجرة.

حسابات قدم مربع

تعاريف قدم مربع (SF)
مصطلح فريف
قدم مربعة قابلة للاستخدام SF الفضاء شغلها بالفعل من قبل المستأجر.
قدم مربع مستأجر SF قابلة للاستخدام + ٪ من SF المناطق المشتركة.
قدم المربع الإجمالي مجموع SF من المبنى بأكمله.

ملخص

أقدام المربع القابل للاستخدام هي الحجم الفعلي للمساحة التي ستشغلها. دائمًا ما تكون أقدام المربع القابل للاستئجار أكبر لأنها تحتوي على أقدام مربعة قابلة للاستخدام بالإضافة إلى عدد إضافي من أقدام مربعة من مشاركات المنطقة المشتركة التي لن تشغلها فعليًا.

المساحة المستأجرة مع عامل الحمولة هي السعر الذي تريد معرفته لأن هذا هو ما ستدفعه مقابل ذلك. إن "سعر القدم المربع الواحد" للقدم المربع القابل للاستخدام هو جزء فقط مما تدفعه كل شهر.